• 2019年房价走势预测 房价会跌吗 房价租金比和收入比计算公式

    ZhangHongYuan

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    2019年房价走势预测

    房价会跌吗

    中国社会科学院和社会科学文献出版社23日共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》指出,2018年中国商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。该报告预测,2019年全国住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。建议对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警,将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

    房价由哪些因素构成

    城市房价(主要指买卖价格)主要是由九项因素构成的:土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。

    (1)土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同,可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地,土地取得费即为土地使用权出让金;以土地使用权转让方式取得的城市熟地,土地取得费即为土地转让费。由于国家对经济适用房的土地供应采用行政划拨的优惠政策,取得土地的费用很低,因而房价相对较低。

    (2)前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。以上海为例,包括项目可行性研究费、勘察设计费、勘察设计招标管理费、勘察设计监理费、代理施工招投标费、建设监理费、建设工程执照费、工程预决算审计费、新型墙体材料专用基金、竣工档案保证金、人防费、“三通一平”费、移建拆除费、人防费、绿化费、临时用水用电费、临时占路费等。

    (3)配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、电话、通讯等设施,当房地产为住宅项目,会花费公建设施配套费。这些设施又可分为“大配套”和“街坊内配套”两种,大配套指开发项目地块以外的,街坊内配套指开发项目的地块以内的。配套费在不同城市的具体名称各不相同。从规范的角度讲,今后大市政配套设施费等公共产品的费用,应逐步改为由城市财政承担。

    (4)建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用,它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。其中,直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费、施工现场经费(如临时设施费、管理人员工资费、工程排污费等)。间接费主要有建筑施工企业管理费、财务费用和其他费用。

    (5)管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。

    (6)销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。

    (7)利息通常是指房地产开发项目贷款利息。

    (8)税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。

    (9)利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本(包括土地取得成本)以后的余额,以上九项因素反映了中国城市房价构成状况,每一项因素的变动都可能影响房价总水平,所以房价是在不断变动中的动态概念,所谓房价的基本稳定也是相对的。

    影响房价的因素有哪些

    房价受各种因素的影响而发生变动,要掌握房价的运动规律,必须弄清影响房价的因素。

    根据各种影响房价因素自身的性质,可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。

    一、经济因素

    影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。从中国的情况来看,改革开放20多年后的今天与改革初相比,房价有了巨幅增长,就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。沿海地区与内地,北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间,房价水平有较为显著的差异,这也主要是由于这些城市之间,在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。

    二、社会因素

    影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中,人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

    社会因素对房价的影响作用是相当复杂的,它的作用方式不如经济因素那样直截了当,作用过程也比较长,是一种渗透性的影响。如城市形成历史,对一个地区房价水平的影响,虽然不如经济因素的影响那样明显,但却常常是非常深远并具根本性的,在中国许多城市中,某一个特定的区域,由于其独特的发展历史,而始终成为房价水平的高值区,如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房价的影响在不同的阶段,作用结果是不同的。如人口密度的提高,一开始会造成房地产需求的增加,引起房价上升,但发展到一定程度,则会造成生活环境恶化,有可能引起需求量减少,房价下降。


    三、行政与政治因素

    行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的,因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定,决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同,行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快,如果说经济、社会因素的作用是渐变式的,则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地产需求减少,房价在较短的时间内迅速下跌。

    四、房地产内在因素和周边环境因素

    这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先,房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用,从而影响着房地产的价格。如地价上涨,建筑材料涨价,会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高,效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如,房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区,朝南的住宅,就比朝北的住宅舒适,因而价格也高。由于房地产的个别性,房价受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次,房地产的使用离不开其周围的环境,因此房地产周边环境的因素,也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅,由于其安静、空气清新、风景怡人的环境,价格往往也较高,而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源,则价格就低。

    房价如何计算

    房产的价值,从根本上讲,一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。而这个“愿意出”的价钱,说到底,就是国内所谓的“刚需”,要花多少钱才能有个地方住。在美国,这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。美国纯投资房产的价格,一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的,而不考虑对房产升值的期待。

    房产是投资,比较股市,和银行利息,要有一个相当的回报率。举个例子来说,同样的钱,放到银行,回报率是2.5%,放到股市的共同基金,回报率是8%,投资到房产,回报是如何呢?当前美国的房产,投资者一般要求投资量年回报率达到8-10%。投资人愿意出的房价,就是根据回报率来计算?;痪浠八?,如果一个房产的还贷前现金收入(NOI)是每年2万美金,那么按照10%的回报率,投资人所能承受的房价就是20万美金。对于房价高的地区,房价会反映到租金上。而租金,是房产能够产生现金回报的实际指标。

    下面举几个具体的例子,对于投资房产,租金每月增高20美金,房价就增高2400美金。如果投资的是一个100个单元的公寓楼,每个单元每个月增加房租20美金,会直接使房产增值24万元。这是公寓楼受到很多投资人青睐投资的主要原因。购入管理,维修不良的公寓楼,重新装修,增加入住率,增长租金,直接提高房价。举个例子,一个100个单元的公寓楼,出租率60%,每个单元平均租金500美金。以10%投资回报率算,管理费和各种费用大致是房租的35%,房价是 月租500 x 100单元 x 60%入住率 x 65%维修 x 12月 10%回报率 =223万美金。如果投资者投入100万美金进行装修,每个单元投入1万美金,把出租率提高到95,每个单元的租金提高到600美金,这样计算的房价是:月租600 x 100单元 x 95%入住率 x 65%维修 x 12月 10%回报率 =445万美金??梢钥闯?,用增加现金回报的办法提高投资房产的价值,是十分有效的。

    特别讲一下一个商业房产的很重要的指标,还贷前现金净收入。一般的计算是,房租收入,减去空房率,管理费,维修费,保险费,地产税,所得的净收入。具体对于出租的住宅房产,一般来讲,空置率为租金的5%,管理费10%加上第一个月的房租,维修费为25%,保险费为5%,年地产税为房价的2%。对于商业房产,房主不要负担管理费,维修费,保险,和地产税。在长期的租约中,也不必考虑空房。对于公寓楼类型房产,管理费一般为6-8%。

    房价租金比计算公式

    房价租金比,是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。

    一般情况下,若要满足5%-6%的投资回报要求,房价租金的比值为240-200,如果房价租金比超过300,说明该区域房产投资价值变小,房价高估,也就意味着房地产泡沫严重;如果低于200,说明该区域投资潜力较大,房价泡沫不大。

    以下为房价租金比的计算公式:

    房价租金比=商品房市价总值/该房出租月收入

    房价收入比计算公式

    所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例,比较通行的说法认为,房价收入比在3---6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的,中小城市的房价收入比多在六倍以下,相当多的城市在4倍以内,属于房价不高的范畴,超过6倍的主要是一些大城市,据调查,全国大部分大中城市房价收入比超过6倍,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。

    一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算,即房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入,其中,每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下:

    每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格?

    每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入


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